1기 신도시 재개발.재건축 용적률 500%까지 오른다는 분당, 평촌, 일산, 중동…이번엔 뜰까?
윤석열 정부의 공약이었던 1기 신도시 재개발·재건축 관련 정책이 베일을 벗었습니다.
국토교통부는 6일 ｢1기 신도시 정비 민관합동TF｣ 제7차 전체회의를 통해 ｢노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법｣의 주요 골자를 확정했다고 발표했습니다. 9일 국토부장관과 1기신도시 지자체장 간담회에서 최종적으로 의견을 수렴하고 2월 법안을 발의할 예정입니다.
내용을 풀어보면 ｢택지개발촉진법｣ 등으로 형성된 택지조성사업 완료 후 20년 이상 지난 100만㎡ 이상 택지를 대상으로 재개발·재건축 조건을 완화한다는 이야기입니다.
최대한 쉽게 설명해드리겠습니다.
개포동, 도곡동 일대
✔ 적용대상
1기 신도시를 타깃으로 하지만, 100만㎡(인구 2.5만명, 주택 1만호 내외) 이상의 택지로 규모를 넓혀 적용합니다. 여러 아파트단지를 모아 100만㎡가 넘으면 ‘노후계획도시’에 편성될 수 있습니다.
재건축 조건에서도 노후도 30년 조건을 20년으로 줄여 후화되기 전 체계적인 계획을 수립할 방침입니다.
✔ 기본방침
정부는 가이드라인(노후계획도시정비기본방침)을 세우고, 지자체가 계획(노후계획도시정비기본계획)을 수립합니다.
지자체가 세우는 기본계획에는 특별정비구역 및 선도지구 지정계획, 기반시설 확충 및 특례적용 세부 계획 등이 담기게 됩니다. 시장·군수가 계획을 수립하고 도지사의 승인(국토부장관과 협의)해 최종적으로 안이 확정됩니다.
쉽게 예를 들어 부천시장이 중동신도시의 정비계획을 세우면 경기도지사가 국토부장관과 협의해 이를 승인하는 형태입니다.
✔ 특례 및 지원
가장 질문이 많은 부분이 특례 및 지원사항입니다. 간단히 설명해 보겠습니다.
1. 안전진단 면제, 완화
특별정비예정구역으로 지정되면 「도시정비법」에서 정하는 기준보다 완화된 안전진단 기준(시행령 예정)을 적용받게 됩니다.
만약 특별예정구역 내 사업 공공성이 확보(대규모 기반시설)된다면 안전진단을 면제하고, 바로 사업 절차를 진행할 수 있게 됩니다.
2. 용적률, 용도지역 등 규제 완화
특별정비구역의 용적률 규제는 종상향 수준(2종→3종·준주거 등, 시행령 규정)으로 완화하고, 용도지역도 여건에 따라 변경 가능해집니다.
2종 일반주거지역을 3종 일반주거지역이나 준주거지역 수준으로 상향하면 용적률 300%까지 적용받을 수 있고, 역세권 등 일부 지역은 최대 500%를 적용합니다.
1기 신도시 용적률이 부천 중동 226%, 군포 산본 205%, 안양 평촌 204%, 성남 분당 184%, 고양 일산 169%인 것을 감안하면 엄청난 혜택입니다.
특별정비구역을 「국토계획법」상 입지규제최소구역으로 지정합니다.
리모델링의 경우 세대수 추가 확보를 고려해 현행(15% 이내 증가)보다 세대수를 늘리는 것이 허용됩니다.
3. 절차 간소화
지자체 통합심위원회를 구성해 건축법, 경관법, 국토계획법, 광역교통법 등을 통합해 심의합니다. 이 심의절차를 완료하면 개별법 위원회 심의를 모두 거친 것으로 보게 됩니다.
기본계획 수립 등에 수반되는 각종 비용을 국가 또는 지자체가 지원할 수 있도록 규정이 마련됩니다.
✔ 사업 시행
특별정비구역은 여러 단지를 하나로 통합해 개발할 수밖에 없는 구조입니다.
간단히 예를 들어 개포주공 1,2,3,4 단지가 지금처럼 디에이치퍼스티어아이파크, 래미안블레스티지, 디에이치아너힐즈, 개포프레지던스자이로 나뉘는 것이 아니라 헬리오시티처럼 거대단지로 개발이 추진되는 것입니다. 단일 조합으로요.
당연히 이주대책 마련이 필요합니다. 특히 1기 신도시는 대다수 아파트가 비슷한 시기에 공급된 만큼 재건축 시기가 일시에 도래합니다.
특별법에서는 사업시행자의 몫이었던 이주대택 수립 의무를 지자체가 주도하고 정부가 지원하는 형태로 규정합니다. 이주대책사업시행자를 지정해 이주단지 조성과 순환형 주택 공급을 추진할 수 있게 됩니다. 신속성을 위해 모듈러주택을 활용하는 것도 검토 중입니다.
아울러 특별정비구역은 혜택과 특례가 집중되는 만큼 초과이익을 환수해 지역간 형평성을 확보하고, 공공임대주택 공공분양 기반시설 생활SOC 기여금 등의 기부체납을 진행합니다.
부천 중동신도시
✔ 의문점
｢노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법｣이 국회를 통과한다면 말만 많았던 1기 신도시 개발은 본격적으로 탄력 받을 수 있을 것으로 예상됩니다. 그러나 일부 우려 섞인 목소리도 눈여겨 볼 필요가 있습니다.
가장 큰 문제는 도시정비법과의 충돌입니다. 이미 전국적으로 재건축·재개발을 추진하고 있는 곳은 아주 많습니다.
도시정비법에 의거해 최소 10년은 준비해야 본격적인 닻을 올린다고 하는 실정에서 ｢노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법｣이 새로 재정되면 이권을 사이에 둔 충돌이 불가피해집니다.
가벼운 예로 도시정비법에 의거해 15층 아파트를 20층으로 재건축하려는데 주변 아파트단지와 묶어 노후계획도시로 추진하면 30층까지 지을 수 있다면, 재건축 이야기는 처음으로 돌아가게 됩니다.
1기 신도시와 개포, 상계, 중계, 목동 등 아파트 밀집지역은 상당한 용적률 특혜를 받는 반면 소규모 재건축·재개발 단지들은 기존 법에 따라야 한다면 불만이 커질 수밖에 없습니다.
또하나의 문제는 개발구역을 어떻게 설정하느냐에 대한 부분입니다. 노후계획도시에 포함돼 용적률이 높아진다면 재건축·재개발을 앞둔 집주인들은 좋아할 겁니다.
하지만 여러 아파트단지가 묶이게 된다면 토지규모와 대지지분을 비롯해 협의해야 할 사항이 눈덩이처럼 불어나게 됩니다. 대표적인 사례가 아파트단지와 상가동이 따로 재건축하는 경우입니다.
용적률을 높이기 위해 사회기반시설에 상당한 토지를 제공해야 할 경우에도 진통이 불가피해집니다. 기부해야 할 사회시설이 학교라면 찬성률이 높겠지만, 아니라면…
지자체가 계획을 수립한다는 부분도 문제가 될 수 있습니다. ｢노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법｣이 시행된다면 다음 1기 신도시가 위치한 시장 선거에는 어마어마한 용적률 상향, 사회기반시설 제공, 신속한 사업 추진 등의 공약이 남발할 여지가 있습니다.
안양 평촌신도시
이런 우려에도 불구하고 ｢노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법｣은 국회를 넘어설 수 있을까요?
해당 내용이 공개된 후 1기 신도시 등 1만세대 이상 통합 재건축이 가능한 지역으로 부동산시장을 바라보는 눈이 쏠리고 있는 것은 분명해 보입니다.
출처 : https://m.post.naver.com/viewer/postView.naver?volumeNo=35385400&memberNo=9352541
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