강의 4_대출을 아십니까?_부의 추월차선

강의 4_대출을 아십니까?_부의 추월차선


대출, 은행 돈 쓰기 무섭죠. 주위에서 말 들어보면 다 은행에서 대출받지 말라고 조언해 주는 분들이 많습니다.
사실 저도 대출 싫어하던 사람이라... 돈 벌면 대출부터 갚자는 사고관을 갖고 있었죠. 


그럼 대출이 그렇게 위험하고 나쁜 것인가? 대출은 무엇인지 정도는 알아야 하고, 조금 더 발전시켜 대출을 활용할 방법까지 알아보겠습니다.

 

언론이나 정치인이 가계대출이 위험하다며 보여주는 그래프의 한 예입니다. 매년 위험하다고 하죠. 맞나요?
다시 한번 보겠습니다. 매년 증가하고 매년 위험하다고 했는데 또 매년 증가하고... 우리는 지난 강의 3_돈을 아십니까? _돈의 본 모습에서 자본주의 시스템 성장 원리를 배웠습니다. 지시봉 ※ 모르면 빨리 가서 보고 오세요.


(미래세대)-정부-기업-개인, 돈 순환의 흐름


정부도 미래세대나 외국으로부터 대출을 받습니다. 기업도 대출을 받습니다. 개인도 대출을 받습니다. 그래야 시장에 자금이 유입되고 "돈 순환"의 흐름이 생기는 것이죠.
돈을 인체로 비유하면 '피'입니다. 생각해 볼까요? 몸에서 피의 흐름이 멈추면 몇 분 안에 사망합니다. 피는 영양분과 산소를 운반하는 역할을 하는데 멈추면 주요 장기에 산소 공급이 불가함으로 사람은 몇 분 안에 죽습니다. 


다시 대한민국으로 돌아와보면, 돈의 흐름이 멈추면? 대한민국은 죽습니다. 
돈은 '교환 수단'이라고 지난  3강에서 알려드렸는데요. 돈이 가진 영향력은 교환만이 아니라 꼭 필요한 곳에 공급되어 성장의 발판이 되기도 합니다. 돈, 중요하죠? 이 돈의 흐름을 만드는 것이 기업이 버는 돈만으로는 성장에 한계가 있습니다. 대한민국이 자본주의 시스템을 통해 성장하는 국가라는 것을 우린 배웠습니다. 그럼 대한민국의 성장 = 국채 발행(유동성 공급)을 통해 [[우상향]] 하는 것입니다.


다시 한번, 가계부채가 매년 증가하는 것은 위험한 것이다!라고 가정했는데요. 다시 한번 생각해 보세요. 


우상향


Q. 가계부채만 증가했을까요?

민간이 보유하고 있는 현금과 예금 취급 기관의 결제성 예금의 합계

가구가 보유하고 있는 자산의 평균액

모든 소득(가처분소득) 가운데 소비 지출에 쓰고 남은 돈

생계 및 생활을 위해 소비하는 지출

 

개인의 개별적 소득과 예금은 개별 사정이라 각자 다르지만, 대한민국이라는 공동체는 분명 빚뿐 아니라 자산도, 예금도 소비도 모두 우상향하고 있습니다. 대출 증가 통계 자료만 들고 나와서 위기만 강조할까요? 소득, 자산, 예금, 지출, 그리고 부채도 우상향 합니다. 그것이 '자본주의 시스템'입니다.


잊지 마세요.  ★★ 자본주의 시스템은 우상향이다. ★★


이런 개념을 모르고 빚=무섭고 나쁜 거~ 로만 배웠다면 빨리 반성하세요. 내 무지함이야 내가 고생하면 되지만, 내 무지가 아이들에게까지 전달되면 그 책임은 오롯이 '내 책임'입니다. 


대출의 활용


우리는 3강에서 돈은 자산과 바꿔야 한다고 배웠습니다. 그리고 이제 대출을 도구로 이용하여 내가 가진 돈보다 더 큰 자산을 매입할 때 지렛대로 사용하는 것입니다.  


지렛대 효과(leverage)
남들보다 빨리 돈으로 돈을 벌고 싶다면 지렛대 효과를 이해하세요.

 

내가 가진 돈으로 살 수 없는 비싼 아파트를 매입할 때, 레버리지, 즉 지렛대를 사용하여 매입 후 시세가 상승할 때까지 기다리는 것입니다. 이때 사용할 수 있는 레버리지는 '대출'과 '임대료'가 있습니다. 내가 실거주 할 땐 대출받고 이자를 내며 비과세 조건을 충족할 때까지 거주하는 것이죠. 그 뒤에 매도하면 비과세 혜택을 받아 매도하고 다시 살 수 있습니다. 내가 실거주가 어려울 경우 임대하여 임차인이 거주하고 시세가 만족할 만큼 상승할 때를 기다립니다. 그리고 매도하면 양도세를 납부하고 난 시세차익을 이익으로 얻게 되는 것이죠. 그래서 보통의 경우 레버리지는 [대출 or 임대료]입니다.


자기 돈으로 자산을 매입해서 같은 시간에 얻을 수 있는 이익보다  자기 돈과 대출 또는 임대료를 합해 더 큰 자산을 매입해 같은 시간에 얻을 수 있는 이익이 큽니다. 

이자무시

4년의 투자 기간 중 자기자본만으로 자산을 매입해 4년간 투자했을 경우 약 4,641만 원의 수익이 발생하고 수익률은 46%에 달합니다. 은행 이자와는 비교할 수없이 큰 수익이죠. 
이를 자기자본 1억과 레버리지 4억을 활용해 같은 기간 투자했다면 자기자본 1억을 기준으로 2억 3,205만 원의 수익이 발생하고 수익률은 232%에 달합니다. 자기자본으로 투자한 것보다 약 5배 더 이익이 생긴 것이죠. 대출을 두려워 하는 것은 당연합니다. 하지만 두려워만 해야 할까요? 선택은 본인 몫, 이익도 본인 몫입니다. 


잊지 마세요. 지금보다 성공하고 싶다면 레버리지를 활용해야 합니다.


이제 대출의 본질을 보겠습니다. 
우린 강의 3_돈을 아십니까?에서 돈은 이 순간에도 가치가 하락한다는 것을 배웠습니다. 

 

그럼 대출의 원금은 '돈'입니까? 돈이라면 시간이 갈수록 갚아야 할 돈의 가치가 하락하는 것이 맞겠네요.

 

무슨 말이냐면, 돈 가치는 매년 교환가치가 6% 떨어진다. 맞죠. 그럼 대출원금도 돈이니 매년 교환가치가 떨어진다는 말이죠.
이해되었나요?


☆☆☆☆☆ 대출원금 = 돈☆☆☆☆☆


그렇습니다. 대출 원금도 시간이 줄어들수록 교환가치가 떨어져요. 그럼으로 늦게 갚을수록 이익입니다. 대출로 서울 역세권 아파트를 사서 살고 있다면 40년 후 갚아야 할 원금의 가치는 숫자는 5억이지만 사실상 4200만 원뿐입니다. 대출로 산 서울 아파트의 경우 자산 가치 상승은 연평균 10%이고 40년 뒤엔 226.3억원이 됩니다.


대출은 무서운 것, 대출받아 집 사면 안된다고, 지금 여러분에게 겁먹도록 뇌에 심어준 사람이 누구죠? 누군지 생각나면 손절하세요. 
혹시... 본인?

 

정말 40년 만에 5억이 226억원이 되냐고요?

1976년

2022년

1976년 8,650,000원이 매년 20% 시세 상승하여 46년 만에 40억이 되었습니다. 표에 설정한 시세 상승률 10%보다 두 배나 빨리  상승하네요.
아직 못 믿겠죠? 설령 그렇다 하더라도 앞으로는 인구 절벽으로 집이 남아돌 것이고, 경제 위기가 와서 지금의 집값 버블은 무너질 것이고, 과도한 대출을 받아 하우스푸어로 살다가 죽을 것이고 지금도 빈집들이 남아돌고 있다!라고 생각할 수 있습니다.

 

출처: 짠돌이 원문보기 글쓴이: 대왕소금